Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là việc ước tính giá trị của một bất động sản, một công ty hoặc một tài sản nào đó, được thực hiện bởi một chuyên gia đã qua đào tạo và có chứng chỉ cấp phép.

Mục lục

Tìm hiểu về thẩm định giá

Thẩm định giá là một cách định giá một bất động sản với mục đích xác định giá bán, xác định mức thuế mà chủ bất động sản đó phải đóng, hoặc tìm hiểu xem một bất động sản đó có đủ giá trị thế chấp để vay mua nhà hay không. Công việc thẩm định giá được thực hiện bởi các cá nhân có kinh nghiệm trong lĩnh vực của họ và những chuyên gia này thường phải trải qua các quá trình đào tạo khắt khe và được cấp chứng chỉ. Không giống như giá trị thị trường, tức là bất kỳ mức giá nào mà người mua và người bán đồng ý khi giao dịch, giá trị thẩm định của bất động sản là một con số ước tính khách quan về mặt lý thuyết do bên thứ ba đưa ra. Giá trị thị trường và giá trị thẩm định không phải lúc nào cũng giống nhau. Thay vào đó, giá trị thẩm định giúp người mua và các tổ chức cho vay xác định xem giá bán có gần với mức hợp lý hay không.

Ví dụ

Khi một người đi vay tiền mua nhà, bên cho vay của họ thường sẽ yêu cầu thẩm định giá để kiểm tra xem người mua có đang vay nhiều tiền hơn giá trị thẩm định của ngôi nhà hay không.

Để xác định giá trị hợp lý cho ngôi nhà, thẩm định viên có giấy phép sẽ đến xem bất động sản đó và kiểm tra tình trạng và đặc điểm hiện tại của ngôi nhà (số lượng phòng ngủ, diện tích, v.v.). Sau đó, họ sẽ so sánh căn nhà này với các tài sản tương tự khác trong khu vực để xác định giá trị thẩm định của tài sản.

Nếu số tiền đi vay phù hợp với giá trị thẩm định của căn nhà, bên cho vay có thể chấp thuận khoản vay này (giả sử rằng lịch sử tín dụng của người đi vay vẫn ổn).

Bài học

Công việc thẩm định giá cũng giống như việc chấm điểm của giám khảo Olympic vậy…

Khán giả có thể yêu thích màn trình diễn của một vận động viên trượt băng nghệ thuật nào đó, nhưng chính những chiếc bảng điểm mà ban giám khảo giơ lên mới xác định điểm số của họ. Tương tự, giả sử có một người mua nhà đang ưng ý với một ngôi nhà và sẵn sàng trả giá 5 tỷ đồng (giá trị thị trường của ngôi nhà). Nếu thẩm định viên xác định rằng giá trị thẩm định của căn nhà là 4 tỷ rưỡi thì người mua nhà có khả năng sẽ không thể vay toàn bộ số tiền từ bên cho vay.

Thẩm định giá là ý kiến độc lập của chuyên gia (đã có giấy phép hành nghề) về giá trị của tài sản. Công việc thẩm định giá được tiến hành trên nhiều loại tài sản khác nhau, bao gồm bất động sản, đồ sưu tầm, đồ cổ, thậm chí cả doanh nghiệp và tài sản trí tuệ.

Việc thẩm định giá thường được tiến hành để xác định:

Giá trị thị trường hợp lý, hoặc giá bán, của một tài sản hoặc một doanh nghiệp nào đó
Chi phí tổn thất trong đơn yêu cầu cung cấp dịch vụ bảo hiểm
Giá trị của bất động sản, để xem liệu bất động sản đó có đủ thế chấp để vay mua nhà hay không
Chủ sở hữu nợ bao nhiêu tiền thuế (chẳng hạn như thuế bất động sản)

Trong danh sách trên, hoạt động thẩm định giá nhà là phổ biến nhất vì thực tế là người đi mua nhà hoặc chủ sở hữu nhà sẽ cần biết giá trị của căn nhà mình muốn mua hoặc bán. Khi đăng ký vay mua nhà, người đi vay thường sẽ được yêu cầu thẩm định giá nhà vì bên cho vay cần xác nhận rằng người đi vay không vay quá nhiều (vay nhiều hơn giá trị căn nhà).

Công tác thẩm định giá nhà cũng giúp xác minh rằng ngôi nhà có đủ giá trị để làm tài sản thế chấp cho khoản vay thế chấp hay không. Nếu người đi vay vỡ nợ và giá trị khoản vay cao hơn giá trị căn nhà thì bên cho vay sẽ bị thua lỗ. Vì các ngân hàng thường là bên yêu cầu thẩm định giá nên hoạt động này còn được gọi là “thẩm định giá ngân hàng.”

Các bước thẩm định giá nhà cũng được thực hiện để tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà hoặc xác định giá trị tài sản cho các mục đích thuế. Nhưng lưu ý rằng việc định giá một ngôi nhà vì mục đích thuế thường được gọi là “đánh giá”, và giá trị được gọi là “giá trị đánh giá”.

Về mặt kỹ thuật, việc đánh giá này cũng cần trải qua bước thẩm định giá. Nhưng giá trị thẩm định của một ngôi nhà và giá trị đánh giá không giống nhau. Giá trị thẩm định thể hiện giá trị hợp lý của ngôi nhà còn giá trị đánh giá là giá trị dành cho các mục đích thuế.

Nhưng công tác thẩm định giá không chỉ được tiến hành trên các ngôi nhà. Bất cứ khi nào một tài sản nào đó được giao dịch mua bán, đó có thể là một doanh nghiệp, bất động sản hay một món đồ sưu tầm, việc thẩm định giá có thể giúp xác định giá trị hợp lý của tài sản này.

Ví dụ, nếu ai đó rao bán một tấm thẻ bóng đá dạng hiếm với giá 1 triệu USD, người muốn mua có thể thuê một chuyên viên thẩm định giá để đưa ra ý kiến khách quan rằng liệu đó có phải là giá hợp lý hay không. Hoặc, nếu một doanh nghiệp này đang xem xét mua lại một doanh nghiệp khác, họ có thể thuê một thẩm định viên để xác định giá trị của công ty.

Tóm lại, thẩm định giá có nhiều ứng dụng trong nhiều tình huống. Nhưng bất kể đó là một doanh nghiệp trị giá hàng triệu USD hay một bức tranh hiếm nào đó, giá trị thẩm định đều được thực hiện bởi một bên thứ ba không có thiên kiến và không có hứng thú về mặt lợi ích với tài sản này. Điều này đảm bảo rằng giá trị thẩm định không bị ảnh hưởng thiên kiến bởi người mua hoặc người bán và giúp các cá nhân, đơn vị cho vay, công ty bảo hiểm và doanh nghiệp đưa ra quyết định sáng suốt.

Nguyên lý thẩm định giá

Bất kể chủ thể được định giá là thứ gì đi nũa, quy trình thẩm định giá về cơ bản vẫn giống nhau: thẩm định viên có giấy phép chứng nhận sẽ đánh giá mặt hàng đang quan tâm và xác định giá trị cho mặt hàng đó.

Vấn đề trọng tâm ở đây chính là “giấy phép chứng nhận”, hay giấy phép hành nghề. Công tác thẩm định giá mà không được thực hiện bởi một thẩm định viên được nhà nước chứng nhận thì đó không phải là thẩm định giá. Tại Mỹ, để trở thành một thẩm định viên, các cá nhân phải tham gia các khóa học USPAP (Tiêu chuẩn Phổ quát về Thực hành Thẩm định giá Chuyên nghiệp) chuyên biệt và sau đó vượt qua các bài kiểm tra chứng nhận.

Khi thẩm định viên đánh giá một tài sản, như bất động sản hoặc một món đồ sưu tầm, họ sẽ xem xét các mặt hàng đó, so sánh chúng với các mặt hàng tương tự khác và đánh giá các điều kiện thị trường hiện tại để xác định giá trị hợp lý của mặt hàng này. Họ có thể viết một báo cáo thẩm định giá trình bày chi tiết về những thông tin tìm hiểu của họ.

Khi đánh giá giá trị doanh nghiệp, thẩm định viên có thể thực hiện theo bốn cách:

Giá trị thị trường hợp lý: Thẩm định viên tính tổng giá trị của tất cả các thiết bị, xe cộ, đồ đạc và tài sản vô hình của doanh nghiệp. Phương pháp định giá này giả định các điều kiện thị trường là bình thường, tức là cả người mua và người bán đều sẵn lòng và không chịu bất kỳ áp lực bất thường nào.
Giá trị thanh lý: Không giống như giá trị thị trường hợp lý, giá trị thanh lý là giá bán ước tính nếu doanh nghiệp bị phá sản và phải bán (thanh lý) tất cả tài sản trong thời gian ngắn. Giá trị này thường sẽ thấp hơn giá trị thị trường hợp lý.
Giá trị vốn hóa thu nhập: phương pháp thẩm định này đánh giá giá trị hiện tại của một doanh nghiệp dựa trên thu nhập dự kiến trong tương lai của họ.
Giá trị hoạt động: phương pháp thẩm định này giả định rằng doanh nghiệp vẫn đang hoạt động bình thường. Phương pháp giá trị hoạt động thường được áp dụng trong các thương vụ mua lại và thường có giá trị cao nhất vì được giả định trong tình huống lý tưởng.

Các loại thẩm định giá

Các loại thẩm định giá phổ biến nhất là:

Thẩm định giá tài sản: Thẩm định viên định giá tài sản (thường là bất động sản) để xác định giá trị thị trường hợp lý, thường được tiến hành khi người đi vay đăng ký một khoản vay thế chấp hoặc xin tái cấp vốn cho một khoản thế chấp hiện có.
Thẩm định giá ngân hàng: Thẩm định giá ngân hàng là công tác thẩm định giá do ngân hàng yêu cầu. Thông thường, bước thẩm định này được tiến hành trong quá trình cho vay mua nhà và thế chấp. (Thẩm định giá trong trường hợp này có thể vừa là thẩm định giá từ ngân hàng vừa là thẩm định giá về tài sản nếu chủ thể cần định giá là một ngôi nhà theo yêu cầu của ngân hàng.)
Thẩm định giá tác phẩm sưu tập, nghệ thuật và đồ cổ: Thẩm định viên sẽ định giá một mặt hàng đặc biệt như đồ sưu tầm, đồ cổ hoặc tác phẩm nghệ thuật, để xác định giá trị thị trường hợp lý của mặt hàng đó. Việc này thường là nhằm mục đích tìm ra giá bán hoặc giá trị yêu cầu bảo hiểm khi một món đồ sưu tầm có giá trị cao bị mất hoặc hư hỏng.
Thẩm định giá doanh nghiệp: kiểu thẩm định giá này là để xác định giá trị của một doanh nghiệp cho mục đích mua bán hay mua lại hoặc khi một công ty nào đó sắp nộp đơn phá sản.
Thẩm định giá bảo hiểm: Thẩm định viên xác định giá trị của một tài sản hoặc một phần tài sản, cũng như liệu yêu cầu quyền lợi bảo hiểm của chủ hợp đồng có được đáp ứng hay không. Loại hình thẩm định giá này thường xảy ra trong các trường hợp đòi bảo hiểm nhà và xe hơi.

Chuẩn bị cho cuộc thẩm định giá

Chủ tài sản không thể làm gì nhiều trong công đoạn chuẩn bị cho cuộc thẩm định giá ngoài việc đảm bảo mọi thứ đều vận hành bình thường.

Nếu ngôi nhà của bạn sắp được thẩm định giá, bạn có thể chuẩn bị bằng cách thuê một người nào đó kiểm tra nhà trước khi thẩm định. Nhìn chung chủ nhà cũng nên dọn dẹp gọn gàng, nhưng cho dù có sạch sẽ hay không thì trên nguyên tắc điều đó cũng không ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà của bạn.

Bạn nên thuê công ty bất động sản tham gia thẩm định giá. Tuy nhiên, giá trị thẩm định chỉ mang một cái nhìn khách quan về giá trị của bất động sản, vì vậy người môi giới bất động sản của bạn cũng sẽ không thể làm gì nhiều để thay đổi kết quả.

Thẩm định viên nhìn vào những điểm nào khi thẩm định giá?

Thẩm định viên thường xem xét hai điều: các đặc điểm nội tại của đối tượng mà họ định giá và giá trị của các mặt hàng tương đương.

Tóm lại, thẩm định viên không thể đánh giá vô căn cứ. Ví dụ, nếu ngôi nhà của bạn được đưa ra thẩm định giá, thẩm định viên trước tiên sẽ lưu ý đến các đặc điểm của ngôi nhà, như vị trí của ngôi nhà và bất kỳ đặc điểm nổi bật nào khác, chẳng hạn như có hồ bơi hoặc phòng xông hơi hay không.

Sau đó, họ sẽ so sánh căn nhà đó với các bất động sản tương tự trong khu vực. Họ sẽ sử dụng những con số so sánh để đánh giá giá trị ngôi nhà của bạn, dựa trên điều kiện thị trường hiện tại.

Nếu kết quả thẩm định giá thấp thì sao?

Thẩm định viên cũng là con người, và con người thì sẽ có lúc mắc sai lầm. Thật không may, bạn sẽ khó có quyền truy đòi nếu bạn (với tư cách là người mua) nhận được kết quả thẩm định giá thấp. Nếu bạn cho rằng thẩm định viên đã vô tình bỏ qua hoặc hoàn toàn bỏ sót một đặc điểm cơ bản của tài sản đang được định giá, bạn có thể cho họ biết về vấn đề này.

Còn nếu không, bạn vẫn có thể trả tiền thuê dịch vụ thẩm định giá lần thứ hai, giống như việc tư vấn bác sĩ lần thứ hai trước khi phẫu thuật.